Todo mundo sabe que os imóveis rurais precisam ter uma quantidade mínima de reserva legal, nos termos do artigo 12 da Lei 12.651 (o famoso Código Florestal Brasileiro, que entrou em vigor em maio de 2012). Essa lei determina os percentuais de vegetação nativa que se deve manter na propriedade conforme a região, podendo variar de 80% (áreas de floresta na Amazônia Legal) a 20% (cerrado fora da Amazônia Legal).
Porém, inúmeras dúvidas surgem quando se observam casos reais, frequentemente mais complexos do que o disposto em lei. Como fica, por exemplo, a reserva legal em caso de fracionamento de imóveis, por compra/venda ou divisão em caso de herança?
Vamos usar um caso hipotético para facilitar a análise dessa questão. Digamos, por exemplo, que Juca, um produtor de Goiás, onde a lei determina que se tenha 20% de reserva legal, possua uma fazenda de 1.000 hectares, dos quais 200 ha são ocupados por mata nativa. Tudo certo, sem problemas. Juca está em consonância com a lei e não possui passivos ambientais. Mas um belo dia, ele junta um dinheirinho e resolve comprar uns 100 ha que seu vizinho, Caio, está lhe oferecendo por bom preço. Terra formada com pastagens de qualidade, com cerca nos trinques. Realizado o negócio, Juca passou a ter 1.100 ha de área total, sendo 900 de pasto e 200 de mata (18,18% de reserva). E agora?
Dúvidas comuns
O primeiro questionamento que surge é: Juca ficou com um passivo ambiental? A reserva legal dos 100 ha adquiridos (20 ha) permaneceram na fazenda do vizinho, então, como fica isso? Quem é o dono dessa mata: o Juca (comprador) ou o Caio (vendedor)? Todos os dias, ocorrem casos concretos como o deste exemplo hipotético, deixando as pessoas confusas, mas a legislação é clara. Conforme o artigo 15, parágrafo 1o da Lei 12.651/12 (Código Florestal), em caso de fracionamento do imóvel rural, a qualquer título, inclusive para assentamentos pelo Programa de Reforma Agrária, será considerada, para fins de exigência de reserva legal, a área do imóvel antes do fracionamento.
Assim, a cota de reserva legal daquela gleba adquirida continuará na matrícula “mãe”, lá no imóvel do vizinho que vendeu a área. Será legalmente de Caio, mas corresponderá à reserva dos 100 ha adquiridos por Juca. O mesmo ocorre quando a propriedade rural é dividida entre herdeiros. O raciocínio é o seguinte: se o imóvel antes da divisão possuía área de reserva legal disponível para o todo, logo possui para uma fração dele desmembrada. Ou seja, a mata deve ser mantida intacta.
Desdobramentos
Vamos complicar um pouco o nosso exemplo. E se Caio (vendedor) decidir desmatar os 20 ha correspondentes à reserva de Juca ou se, no ato da compra, ele já não tiver mais o percentual exigido pela lei? Aqui mora o perigo. Nos termos do art. 2o, parágrafo 2o do Código Florestal, toda pessoa que adquire um imóvel rural, recebe de “presente” todo o seu passivo ambiental, se responsabilizando por ele, a ponto de ter que recompor aquela área (nesse caso, ter de aumentar a reserva legal ou acrescentá-la nas áreas de APP – novidade essa do novo Código Florestal). Aliás, atualmente com o novo Código Florestal, é possível computar nas áreas de Preservação Permanente (APP), a quantidade que não se tem mais de reserva legal (art. 15).
Há ainda, a possibilidade, em caso de parcelamento de solo, de se agrupar a área de reserva legal em regime de condomínio. Falaremos disso em novo artigo. Seja como for, é recomendável que, ao se adquirir uma área rural, o comprador se certifique de que a reserva legal daquela área está íntegra conforme alocado na escritura original. Do contrário, poderá receber todo o passivo ambiental do vendedor e a obrigação de recompor o que exige a lei, restando-lhe como alternativa ingressar com ações judiciais de regresso contra o antigo proprietário da terra, talvez, o verdadeiro causador daquele desacerto ambiental.
Voltando ao nosso exemplo hipotético, se Caio desmatar os 20 ha que correspondem à reserva de Juca, este ficará com um passivo ambiental. Para evitar qualquer tipo de insegurança, ele teria de negociar diferente (exemplo: 100 ha, mais 20 de reserva legal, totalizando a compra de 120 ha, 100 de pasto e 20 de mata). Entretanto, quem faz isso hoje, com o preço alto da terra? O comprador prefere ficar no risco.
